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富力接手万达酒店 万达安全了吗?

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万达安全吗?

王博马实习生张丹|文

作者:王波

管理严谨,执行力惊人。这是业界对万达的总体印象。面对危机,这样的公司将保持沉默,但不会忽视它,但仅仅回到高峰甚至更高的楼层是不够的。

已经安静了两年的万达正在苏醒,每月投资额增加400多亿元。

2019年上半年,王健林会见了东北,中西部地区的省政府官员,并在甘肃,辽宁,四川和广东投入巨资。该项目涵盖各种形式,如万达广场,文化旅游和高星级酒店。根据《财经》的统计,总投资额高达2550亿元。

连同公开信息,13.3亿元可用于赢得广州黄埔地块,5.75亿元赢得上海马桥地块,以及34.75亿元赢得大连甘井子地块。上半年,万达共投资2604亿元。去年的总收入也增加了461亿元。

2016年,王健林的行程相同,但会议由法国总统,希腊总理,英国外交大臣,印度总理和洛杉矶市长出席。

今年是万达海外并购的一年。万达投资超过100亿美元,并接管了十几个海外娱乐,电影,体育和房地产项目。全年海外投资计划超过200亿美元。

2017年6月21日,中国银行业监督管理委员会提交的红头文件在社交媒体上发布。主要内容是银监会要求四大国有银行关注万达,海航,复星,安邦等跨国投资业务的融资来源。故障排除。

第二天早上,万达的债券被双重杀害,其中许多债券遭遇疯狂抛售。万达电影(.SZ)下跌9.87%,市值萎缩超过60亿元。下午,万达的电影暂时停播。

几乎在一夜之间,万达的信用窗口被关闭了。

王建林对防止资金链断裂的反应微不足道。 2017年7月19日,万达商业地产以199.06亿元的价格将77家酒店转让给富力地产,13个文化旅游项目中有91%为438.44亿元。价格转让给融创,总交易额为637.5亿元,创下中国房地产史上单笔交易的纪录。

本世纪的新闻发布会比预定的开始时间晚了一个半小时。贵宾休息室旁边的记者听到了玻璃破碎的声音,并在展板上删除了富力的名字。

“这仍然在口中,价格在世界面前是丑陋的!”事后,王健林很生气。

外界普遍认为交易是万达的眼泪,因为温州市13个土地储备近5000万平方米,仅此价值就超过了交易考虑。这些书有200多亿元。现金。

然而,王健林的重点是降低债务比率。这些城市是长期的,重资产和增加杠杆的项目。他们将在至少五六年内净增加1000亿元人民币的债务,他们将能够在十多年内收回投资。

资本市场不会购买万达的破碎融资。交易完成后,穆迪,标准普尔和惠誉都下调了万达的信用评级。其中,标准普尔全球将大连万达商业地产的信用评级下调至BB,前景为负面。在标准普尔评级体系中,A类和BBB是投资级别,以下是投机级别,BB是投机级别中的最高分。

国内舆论更加直言不讳,一则自传媒体文章利用白云前省委书记白恩培的未来暗示王健林的未来,赢得了屏幕效应。

“我们出去买了一个文化产业项目,但这是典型的政府部门树。”在这方面,万达的一位高管看起来很无助。

从那以后,王健林已经从公众视线中消失了。一开始,他还在自己家庭的年会上演唱。后来,他还在年会上取消了这一传统计划。

2016年,万达是收入最大的房地产公司。 2018年,万达的收入下降了16%,资产下降了21.4%,其竞争对手也在增加。

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牺牲增长以换取安全。《财经》记者统计了国内外数据,发现在2018年4月,万达已经提前还清了四笔离岸贷款,总额为17.325亿美元。尽管万达三大评级机构的评级并未发生变化,但前景仍为负面趋势稳定。

根据上海证券交易所2018年万达商业债券年报,截至2018年底,公司的计息负债为1886.89亿元,其中2019年到期的非流动负债(中长期 - 期限超过一年的负债)为210.27亿元。万达2018年的经营现金流为291亿元,基本上弥补了到期债务。

在2019年初的万达年会上,王健林表示,万达的计息债务比率将在两年内降至“绝对安全”。解决方案是不断提高轻资产项目的比例。 “虽然万达确定了轻资产和低债务的发展战略,但不能动摇。”

2018年3月,万达的主营业务,万达商业地产有限公司(以下简称“万达商业”)更名为大连万达商业管理集团有限公司(以下简称“万达商业管理”) ,“房地产”被删除。 Word,其产品的商业模式万达广场也从土地转为自我维持,输出管理和租金分享。

然而,与王健林的讲话相反,万达今年上半年投资超过2600亿元,主要是一项由银行贷款和自我维持支持的重资产项目。此外,虽然万达似乎回归旧路,但宏观环境已经变得熟悉。

7月29日,央行召开了北京银行业金融机构信贷结构调整优化研讨会。会议认为,近年来银行业信贷结构发生了积极变化,但房地产业仍然占据着更多的信贷资源。有必要加强高杠杆作业的存在。对大型住房企业融资行为进行监督和风险预警,合理控制生产负债规模和企业资产负债率。

早些时候,金融监管当局收紧了房地产公司的信托融资和海外债务发行。

两年前,王健林断臂交易的逻辑是去杠杆化,轻资产和安全。现在,重新增加杠杆和重资产的逻辑是什么?是因为您觉得自己安全,还是管理资产很容易?如果必须投入大量资产,万达会在两年前重演资本链危机吗?

轻资产模型难以理解

虽然轻资产模式可以减少债务和收取租金,但它不能动摇银行贷款。在房地产行业,保留自己的钱并在银行上花钱是个好主意。

在2017年6月22日双重杀害债券后,万达加速了轻资产的转型。如果轻资产模式成功,万达不仅可以通过租金支持自己,还可以完全告别住房公司借贷,购买土地和出售建筑物的高债务发展模式,从而有能力抵御政策风险和行业周期风险。

万达最初的四大集团:商业房地产,文化,金融和网络技术,于2018年成为商业管理,文化,房地产和金融。网通集团基本上被解散为一个失败的项目,金融集团也剥离了其在线借贷业务。

商业管理集团来自万达商业地产,其主要业务为万达广场。 2014年后,万达广场变得越来越大,变得独立。 2018年3月,万达商业地产更名为万达商业管理,万达广场由业务管理。

截至2018年底,万达商业管理已拥有280万达广场。今年,万达服务业占总收入的75.1%,其中稳定增长预期的租金收入达到328.8亿元,占总收入的15.3%。

王建林希望万达在2020年成为一家现代服务公司。他认为,转型成功的最重要标志是租金的稳定增长。企业管理业务无疑是实现这一目标的主力军。

张伟曾在世纪金源等多家商业管理公司工作,并参加了万达举办的投资会议。在每次会议上,都会有成千上万的国内外品牌所有者出席,而万达在正在建设或即将开业的广场上有自己的展位。给她留下最深刻印象的是,万达的投资会议对所有竞争对手开放。 “江湖老板的风格,他不怕被抢品牌老板,我们总能在会上见到老朋友。”

能够开设有限的时间并开设一个完整的商店是万达管理轻资产模型及其核心竞争力的基础。

件会稍差一些,但万达将把优质商店与待培育的商店相匹配。

例如,当优衣库和Haidilao等品牌与万达合作时,他们还必须承诺,当他们进入位于中心城市黄金地段的万达广场时,进入非中心城市偏远地区的万达广场。品牌经常在万达的育肥策略上妥协。

万达开店的优势吸引了当地政府,众多中小房地产开发商和城市建筑公司。 2017年,万达放慢了征地速度,但这些合作伙伴掌握了土地。

目前,万达商业管理业务分为委托管理和自我维持,委托管理分为直接投资和合作。直接投资是对方的钱,万达负责征地,经营,合作是万达唯一的输出管理,不持有财产。只要它不能自我维持,万达就被称为轻资产管理。

王建林计划在2019年让委托管理项目的数量超过自我维持的发展项目。万达研究所的一位高管最近告诉《财经》委托管理模式,万达仍然是基于合作,但今年万达的业务管理布局是有偏见,因为合作伙伴很难与万达协调。

在2019年初的万达年会上,王健林透露,2018年开设了43家新万达广场,其中轻型资产29家,未完成50项计划。原因是一些轻资产合作伙伴执行不力。这是轻资产模型带来的一个新话题。

据《财经》记者调查,在委托管理模式下,虽然万达只出口管理团队,但没有必要支付一分钱,资产较轻,但沟通和管理成本越来越高。

陕西万达商业管理有限公司的一位高级管理人员表示,一些二线城市房地产开发商规模小,不了解商业房地产业务。他们需要花很多时间与万达商业管理团队沟通,当万达学院有设计之后,合作伙伴推迟付款,导致施工进度缓慢甚至推迟开业。这在过去万达是绝对不允许的。因此,万达现在更愿意与地方政府合作。

“做到这一点”始终是王健林引以为豪的企业文化。万达有一个红绿灯系统。每个部门都有很多工作时间。如果员工未在节点上完成工作,则评估将变为红色。除非王健林批准,否则三个以上的红灯将被直接解雇。

不满是双向的。《财经》记者在采访中了解到,一些中小型开发商抱怨万达有太多规则,保证金和份额比例过高。

据公开资料显示,万达商业管理和合作伙伴的租金已经变成三七,万达有三个。《财经》记者从几位万达高管那里了解到,根据具体项目,有些甚至可以达到四六个。万达还将收到一笔存款,根据项目规模,该存款在1000万至1500万元之间。

为了确保合作伙伴能够与万达同步,王建林曾表示,从2019年开始,万达的流程规划模块管理应扩展到所有轻资产项目业主。

尽管不满意,万达商业管理仍然非常受欢迎。万达广场开业意味着中小开发商意味着周边房价上涨,这意味着当地政府意味着就业,政治成就和家庭消费。

但对于万达而言,轻资产模式可以减少债务和份额,但却无法获得足够的现金流。

商业房地产基本上与金融有关。如果房地产不能自我维持,即使贷款后的债务比率仍然适中,万达也无法向银行借款。如果没有贷款,该公司无法迅速撤回资金并失去其扩张势头。

万达是最早引入商业综合体概念的房地产公司之一,这意味着万达广场将配备酒店和房屋。获得销售许可后,房屋可以向银行申请开发贷款,万达广场可以在全面开放时申请商业贷款。

2017年之前,万达商业地产快速回收基金有两种模式,一种是发展贷款,一种是商业贷款,另一种是住宅销售。房子可能在一个月内卖空,这些钱可以投资在商业用地上。

另一方面,重资产的发展和商业地产的持有是对房地产公司财务实力和融资能力的重大考验。

与住宅建筑快速发展和快速预售相比,9至12个月的现金回报业务模式,商业地产企业从土地开发到项目开放运营需要2年至3年,其次是长租回流过程,许多前线城市项目的租金回报率不到5%,低于房地产企业(特别是私人房地产企业)的融资成本。

因此,许多中国商业房地产开发商通过在商业地产周围出售住宅或其他可售物业回收资金来出售和出租商业物业的运营和融资成本。

万达广场的全面开放优势使得获得贷款比同行更难。

一位曾在万达工作八年的高管向《财经》记者解释说,该银行的租赁经营贷款一般价值是租金的十倍。万达广场全面开放后,如果预计是第一个自然年租金约1.5亿元,那么金融机构的估值是15亿元。

当万达的信用良好时,它可以从银行借出60%的资金,利息为5.5%。成功的第三天,万达金融公司的账户将获得9亿元人民币的银行贷款。

“(万达的)财务将在一开始就迎接银行,或者如何快速轮换第二个项目。做房地产的人有一个基本概念,即最好不要花钱自己在银行上花钱。 “这位前万达商业主管表示。

不仅如此,自我可持续性也意味着万达未来拥有房地产的附加值。

上海五角场万达广场12年前开业。这是万达的自给自足的财产。现在租金每年可达7亿元。这个万达广场的价格自然上涨。万达的轻资产合作项目每年可能只有数千万的租金,而房地产升值和万达之间没有任何关系。

“万达今年已经加速,而且不会运行。在过去的几年里,市场还可以。万达很慢,其他公司也开始抢占先机。现在万达的土地越来越少了,手很慢,未来没有机会。“万达工商管理局表示,陕西高管。

也许这就是万达重返资产模式的主要原因。

2000亿投资和战争旅

重型资产模式的回归将再次收紧万达的资本链,即使万达想要将旧路卖给输血套件,也可能不允许政策环境

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