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地产堕落系列①︱暴雨不停,近3年全国11种房谨慎买!

  大伟看楼市昨天我要分享

  最近遇到很多有意思的事,打算写一个系列!上班路上想了想,就叫地产堕落系列吧。

  聊聊最近值得吐槽的,房地产质量、房地产论坛、房地产户型、房地产限价、房地产调控、房地产保障、房地产渠道等等。

  

  本来今天准备吐槽一下房地产论坛的,但刚好有在开的论坛,为了避免误伤,今天还是聊聊,最近很多人关心的暴雨下,那些房子买要谨慎了!

  对于如何选到质量好的房子,业内一直有这样一句话,买房要“白天看一次,晚上看一次,下雨天再看一次”。白天主要看采光,晚上主要考察周边环境是否宜居,下雨天主要看是不是有漏水现象,防水做得是否能让人满意。

  

  未来很可能极端天气会越来越多!

  最近的雨季,全国十余省份遭遇大到暴雨,局地大暴雨。监测数据显示,强降雨造访的地区包括山西中东部、内蒙古呼和浩特、四川盆地和川西高原北部、贵州中西部、广西南部、海南岛中东部、浙江东部、上海、江苏东南部、山东南部等部分地区。

  

  而从房屋质量看,最近几年是交付高峰期,问题会越来越多!

  官方数据:2018年,全国共发生房屋市政工程生产安全事故734起、死亡840人,与上年相比,事故起数增加42起、上升6.1%,死亡人数增加33人、上升4.1%。其中,宁夏、四川、黑龙江、河北、海南、陕西、北京、青海、上海、山东、辽宁、福建、甘肃、河南、重庆等15个地区事故起数同比上升,宁夏、四川、黑龙江、河北、北京、上海、青海、海南、辽宁、山东、安徽、陕西、福建、甘肃等14个地区死亡人数同比上升。  今天伟哥简单的罗列一下,最近3年,全国这10类房屋谨慎买!

  因为调控,房地产在销售环节呈现明显的“大小年”变化。而很多人忽视的建筑质量其实也一样,房价在上涨的时候,房屋质量问题只要问题不大,都会被忽视。而2018年,因为房价逐渐开始出现了平稳下行的苗头。这些质量问题将会非常非常集中的开始爆发。越是小城市质量问题越大。因为监管越少。

  按照《民用建筑设计通则》规定,重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年,一般性建筑为50-100年。居民很显然不属于“重要建筑物”之列,大部分房屋的结构年限本来就是50年!而且从实际施工角度看,大部分房屋质量并扛不到50年之久!

  你会看到越来越多的新闻曝光外墙脱落!

  1:地价与房价差距非常少的,甚至地价比房价贵的。

  2016-2017年地王集中,而在2018-2019年上市销售的时候很多企业发现,地价与房价接近,这种情况下,只能严控建安成本了。

  当然也有人说,建安成本占比不高,控制意义不大,对于很多接近亏损或者已经亏损的项目来说,任何成本都会收紧。

  2:房价与周围二手房价格明显倒挂的!

  很多人说,限价下,开发商也赚钱啊。其实逻辑不是这样的,因为限价,导致开发商感觉自己亏了,而且最大的问题是大部分开发商不担忧销售问题,这种情况下,一房难求,房子盖的太好反应不到市场价格上。

  导致大部分开发商都不求产品,只求完成任务。

  能不送的就不送。精装修标准越来越低,逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯,想要精装修么?购房合同外再签一个新的外包合同,当然钱也是要另附的。还有的就是车位不送,不租,只卖。车位价格越来越高。

  装饰减配。初级手段外檐石材变涂料;这钱省的让行外人不经意间就可以忽略,绿化减配,江南园林变疏林草地;

  设施减配,园林小品、桌椅板凳通通删去,石材路面变柏油,参天大树变树苗,电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。

  3:监理公司与建设公司都是开发商自己的项目!

  很多开发商的建设量是外包、分包,但对于建筑商来说,也面临巨大的成本压力:另外建筑监理都是开发商雇佣,这种情况下,特别是监理就是开发商的子公司,你懂的。

  4:地下部分特别多的房子谨慎买!

件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:(一)地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。没有一个项目可以说能彻底解决地下室未来漏水的问题,对于地下有一层的,因为全面大开挖,相对问题还小一点。对于地下二层,三层的,这种项目,建议最好还是买上叠,除非下叠特别优惠,否则5年后,肯定让你好看。

  5:靠近水源的

  靠近水源地的建筑,相对建设成本会增加,防水等难度也加大,而这些本来就是有固定的保质期。

  6:过去2年房地产销售榜单上突然上涨的民企

  这种基本都是质量非常差的代表,而且大部分资金链非常非常紧张!

  7:一个城市只有一个项目的企业

  这很简单了,只有一个项目的企业,基本也没打算认真干。

  8:在一个城市出现过2次以上质量安全的开发商项目

  这种建议购房者可以搜索一下这家开发商这2年的交付情况。

  9:要求经理人大量跟投的房地产企业开发的项目

  这是一个最烂的管理创新,让经理人大量跟投,经理人必然会一切要求最快,最节省。这必然带来出现各种问题概率提升。

  10:整个区域排水设计有问题的谨慎买

  这可以看每年的雨季,经常出现道路积水的,这种基本都是基础设施不到位。

  11:快周转的企业!

  

  所有的房地产企业都强调快周转,虽然快周转并不必然出现问题,但从概率角度看,快周转下,各种质量问题的爆发概率更是越来越高。

  而且有很多企业快周转+全员跟投,这种情况下,很多破坏基本事物规律的快周转出现了。这些房屋质量问题非常严重。而且从市场占比看,越来越高。

  这几年,你买到的房子,大部分都是快周转企业快速盖的。祈祷吧,

  最后,伟哥给你几个建议:

  并不是完全不能买,这也对应价格,特别便宜了,质量小问题大部分人会忽视,而在未来,房价基本平稳的情况下,购房者对质量会非常非常关注。不论是新建住宅交付,还是二手房交易,质量不好的房子未来会越来越难交易!

  首先:谨慎选择2018-2019年施工建设的房屋。这几年的房屋质量历史最差,因为不仅仅是开发商没钱,现在建造商也亏。地价最好占房价别超过70%,超过了基本就代表开发商亏损了。

  其次:如果买,就尽量买大开发商、大城市的物业,相对质量要好。口碑好的。

  第三:能别买精装修就别买精装修。容积率越高的项目,问题越大。容积率低的别墅物业,除非特别便宜少买地下。

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